Le retour obligatoire au bureau pourrait-il stimuler les valorisations?

Fini le temps où vous pouviez marcher au cœur d’un grand centre-ville et avoir le trottoir pour vous seul. Comme de plus en plus d’entreprises obligent leurs employés à retourner au bureau quatre jours, voire cinq jours par semaine, les centres-villes du monde entier reprennent vie.

Le retour au travail en personne aura des répercussions sur le mode de vie des gens, qui devront consacrer plus de temps au trajet et à la planification de la logistique pour récupérer les enfants après l’école. Au-delà de la routine personnelle, cette situation pourrait toucher un large éventail de placements, allant des sociétés de placement immobilier aux sociétés cotées en bourse qui fournissent des services aux travailleurs, comme les restaurants et les magasins, ainsi qu’aux entreprises qui demandent à leur personnel de retourner au bureau.

Au Canada, les répercussions pourraient être plus importantes qu’ailleurs, étant donné que les travailleurs canadiens travaillent plus d’heures à distance que ceux de tout autre pays.¹ C’est en partie à cause de la préférence marquée pour l’équilibre travail-vie privée. « Le Canada accuse le plus grand retard dans la réintégration des bureaux, affirme Victor Couture, professeur agrégé d’analyse économique et de politique à la Rotman School of Management de l’Université de Toronto. Il aura un certain effet, c’est sûr.

Il reste à savoir lequel », dit M. Couture. La première vague de retour dans les bureaux – lorsque les gens sont passés du télétravail complet à deux ou trois jours par semaine au bureau– a eu un effet plus faible que prévu sur les marchés, explique-t-il. Cela s’explique en partie selon lui par le fait que d’autres enjeux économiques, comme la hausse de l’inflation et des taux d’intérêt, ont atténué le potentiel de gains.

La situation pourrait-elle changer si les politiques de réintégration dans les bureaux imposaient cinq jours de présence par semaine? « La première vague de réintégration dans les bureaux a été moins importante que prévu et n’a donc pas récompensé les investisseurs. Une deuxième vague, même si la réintégration était moins marquée et passait de trois à quatre ou cinq jours, pourrait éventuellement faire grimper les valorisations », explique-t-il, puisque les valorisations de certains placements, en particulier celles des sociétés de placement immobilier (SPI), se négocient à des creux historiques.²

Pour les investisseurs, le moment est peut-être venu de déterminer qui pourrait profiter d’un retour aux bureaux et qui n’en profiterait pas. Nous vous proposons ici une analyse détaillée.

Immeubles de bureaux

Les espaces de bureaux sont ceux qui profitent assurément le plus de l’obligation de réintégrer ceux-ci. Les taux d’inoccupation ont augmenté pendant la pandémie en raison du télétravail. Ils sont toutefois restés relativement élevés par la suite, en partie parce que l’on continuait à construire des immeubles. Les choses ont changé. Dans un rapport récent, groupe CBRE a déclaré que la construction était au point mort,³ notant que le deuxième trimestre de 2025 marquait une année sans mise en chantier et deux années depuis le lancement de projets d’envergure.

Collier, dans son rapport National Market Snapshot du deuxième trimestre de 2025, a révélé que les taux d’inoccupation des immeubles de bureaux étaient inchangés d’une année sur l’autre, ce qui n’avait pas été le cas depuis le début de la COVID-19.⁴ Comme il y a moins de projets de construction d’immeubles et qu’il pourrait y avoir plus de gens dans les bureaux, la demande de nouveaux bureaux pourrait être plus forte à long terme, indique la société dans son rapport.

M. Couture ajoute que la réintégration dans les bureaux pourrait être un facteur positif pour l’immobilier. Au cours de la première vague, les immeubles de catégorie A – les immeubles haut de gamme – se sont bien comportés, dit-il, avec la hausse des loyers et des taux d’occupation, mais cela n’a pas aidé les investisseurs en sociétés de placement immobilier, qui sont nombreuses à aussi détenir des espaces de moindre qualité. Cependant, à l’heure actuelle, ce sont ces propriétés de qualité inférieure qui sont susceptibles d’attirer plus d’attention, ce qui pourrait donner de l’élan au secteur des SPI.

Il est possible que « les propriétaires d’immeubles de bureaux plus en difficulté commencent à pousser un soupir de soulagement, dit-il. Cela aura donc un effet direct sur eux, et même une augmentation de quelques points de pourcentage du taux de personnes au bureau aura un effet considérable sur leur bilan. »

Augmentation de l’achalandage piétonnier

Les restaurants, en particulier les établissements de restauration rapide qui dépendent principalement du café matinal et du dîner, et les magasins situés près des lieux de travail, espèrent peut-être aussi que des tours de bureaux plus remplies stimuleront leurs résultats nets. Ce secteur a toutefois plus de rattrapage à faire pour se remettre du passage au télétravail.

Dans le Journal of Urban Studies, des chercheurs de l’Université Western Ontario ont constaté que les restaurants ont connu un taux d’échec beaucoup plus élevé pendant la pandémie que d’autres secteurs. Les entreprises les plus durement touchées ont été celles concentrées dans les quartiers de divertissement et les immeubles de bureaux.⁵

Les chercheurs ont noté que la diminution de l’achalandage piétonnier dans les magasins durant la journée en raison du télétravail et l’apparition de graves problèmes sociaux et sanitaires dans les centres-villes ont vraisemblablement retardé le redressement d’entreprises qui ont survécu à la pandémie et freiné l’ouverture de nouvelles entreprises. »

Le retour dans les bureaux pourrait-elle changer la donne? Selon les auteurs du rapport, le temps nous le dira, même si certaines des plus grandes chaînes mondiales de restauration considèrent le retour des navetteurs comme un possible facteur de croissance des ventes.⁶ Une étude réalisée par Revenue Management Solutions (RMS) en 2023⁷ souligne les raisons pour lesquelles les chaînes sont optimistes quant à une reprise. Elle a en effet révélé que 22 % des travailleurs en mode hybride mangeaient plus souvent dans des établissements de restauration rapide qu’avant la pandémie. En plus, les travailleurs qui réintègrent les locaux dépensent 8 % de plus qu’avant la pandémie, comparativement à une baisse de 21 % pour les télétravailleurs.

Selon un chroniqueur de QSR, une publication destinée au secteur de la restauration rapide, la hausse des ventes pourrait être attribuable au fait que les gens profitent de leur présence pour dîner avec leurs collègues ou au fait qu’ils ont perdu l’habitude de préparer des repas à la maison.⁸

Bien entendu, en ce qui a trait aux placements, il est souvent utile de tenir compte de plusieurs autres catalyseurs. Bien que l’augmentation de l’achalandage piétonnier puisse donner lieu à une hausse des ventes des établissements de restauration rapide, les investisseurs doivent aussi tenir compte de la menace d’une inflation élevée susceptible de peser sur le budget des consommateurs, en particulier sur les dépenses de restauration.

Le retour obligatoire aux bureaux stimulera-t-il la productivité?

S’il y a un secteur susceptible de ne pas tirer profit de la réintégration dans les locaux, ce sont les entreprises qui y obligent leur personnel. Bien que de nombreuses organisations pensent que la présence de plus de personnes renforce la collaboration et la productivité, les recherches ont montré que ce n’est pas nécessairement le cas.

Une étude de l’Université de Pittsburgh⁹ a examiné les données de 137 sociétés inscrites au S&P 500 et a constaté que le rendement financier de celles qui ont imposé le retour aux bureaux n’a pas augmenté de façon notable. Toutefois, elles ont augmenté l’insatisfaction des employés.

« On pourrait espérer une hausse de la productivité lorsque les gens collaborent, ce qui aiderait les entreprises et l’économie, mais les recherches universitaires à ce sujet sont passablement ambiguës, souligne M. Couture. Le télétravail s’est avéré plus productif que ce que l’on pensait. »

Cela dit, il croit que le retour aux bureaux pourrait procurer des avantages à long terme, comme le réseautage, qui permettrait aux employés plus jeunes d’être promus et de progresser dans leur carrière. Cela pourrait ainsi stimuler la productivité dans l’avenir.

Peu importe ce qu’indiquent les études, de nombreuses personnes devront réintégrer leurs bureaux, qu’elles le veuillent ou non. Pour les investisseurs, il est intéressant d’examiner les secteurs qui pourraient en profiter, comme les SPI et les restaurants environnants, mais les gains pourraient être moins faciles qu’on pourrait le croire.

Selon M. Couture, le secteur des SPI pourrait encore enregistrer une forte croissance en raison du retour aux bureaux, mais le potentiel de croissance dans les autres secteurs est moins certain. « Une grande partie de l’effet de la grande réintégration dans les bureaux s’est déjà fait sentir en dehors du secteur de l’immobilier ; il est donc difficile de prédire l’ampleur de celle-ci », conclut-il.

Sources

^1. _{Stanford Institute for Economic Policy Research, "Working from Home in 2025: Five Key Facts" (en anglais seulment), « Télétravail en 2025 : cinq faits clés » (traduction libre), avril 2025}
^2. _{BNN Bloomberg, "REITs poised to gain this year amid 'decade-long' valuation discounts: Hazelview" (en anglais seulment), « Les SPI sont en position de profiter cette année grâce à des rabais de valorisation d’une décennie : Hazelview » (traduction libre), janvier 2025}
^3. _{CBRE, “Statistiques sur l’immobilier de bureaux au Canada T2 2025”, juillet 2025}
^4. _{Colliers Canada, "National Market Snapshot: Q2 2025" (en anglais seulment), « Portrait national du marché : 2^e trimestre 2025 » (traduction libre), 2025}
^5. _{Journal of Urban Studies, "Restaurant survival during the COVID-19 pandemic: Examining operational, demographic and land use predictors in London, Canada" (en anglais seulment), « La survie des restaurants pendant la pandémie de COVID-19 : analyse des facteurs opérationnels, démographiques et d’aménagement du territoire à London, Canada » (traduction libre), avril 2025}
^6. _{Restaurant Business, "What restaurant operators need to know about the growing return-to-office trend" (en anglais seulment), « Ce que les restaurateurs doivent savoir sur la tendance croissante du retour au bureau » (traduction libre), juillet 2025}
^7. _{Revenue Management Solutions, "Restaurant Trends: July 2023" (en anglais seulment), « Les tendances des restaurants : juillet 2023 » (traduction libre), 2023}
^8. _{QSR, "Could Hybrid Workers Prove a Traffic Source for Fast-Food Restaurants?" (en anglais seulment), « Les travailleurs hybrides pourraient-ils devenir une source de clientèle pour les restaurants rapides? » (traduction libre), octobre 2024}
^9. _{University of Pittsburgh, "Return to Office Mandates Don't Improve Employee or Company Performance" (en anglais seulment),  « Les obligations de retour au bureau n’améliorent ni la performance des employés ni celle des entreprises » (traduction libre), juin 2025}