Devrais-je investir ou rembourser mon prêt hypothécaire?

Que l’on soit à la recherche d’une maison ou déjà propriétaire, on se posera forcément la question suivante à un moment donné : dois-je investir ou essayer de rembourser mon prêt hypothécaire?

Il y a quelques années, quand on pouvait obtenir un taux hypothécaire inférieur à 2 %, la réponse était plus simple. À cette époque, si on était convaincu de pouvoir obtenir des rendements de l’ordre de 10 %, voire plus, sur le marché¹, il aurait peut-être été plus judicieux d’investir les liquidités excédentaires, car les gains auraient été supérieurs à ce qu’on aurait économisé en intérêts hypothécaires.

Toutefois, comme les coûts d’emprunt ont augmenté et que les propriétaires renouvellent désormais à des taux deux, voire trois fois plus élevés qu’auparavant, la décision est devenue plus difficile à prendre, explique Stuart Gray, directeur général, Centre d’expertise de la planification financière, RBC. « Il n’y a pas de solution toute faite », dit-il.

Alors, comment décide-t-on quoi faire? M. Gray suggère de se poser ces quatre questions.

Ai-je suffisamment de liquidité?
D’une certaine façon, la décision à prendre se résume à une question de liquidité. Avez-vous de l’argent de côté pour rembourser votre prêt hypothécaire plus rapidement ou pour investir?

Le coût mensuel d’un prêt hypothécaire a augmenté au cours de l’année dernière. Sur un prêt hypothécaire de 25 ans de 350 000 $, soit la valeur moyenne actuelle des prêts au Canada², un taux d’intérêt de 4,95 % coûterait près de 2 000 $ par mois, comparativement à 1 450 $ pour le même prêt hypothécaire lorsque les taux étaient inférieurs à 2 % en 2022³.

Il est plus difficile d’investir ou de rembourser ses dettes rapidement, car il faut trouver 500 $ de plus par mois. « Votre prêt hypothécaire ou toute dette implique un versement mensuel, explique M. Gray. D’où provient cet argent? »

À quel point suis-je à l’aise avec le risque?
Votre degré de tolérance au risque peut aussi jouer un rôle important dans votre décision. Si vous êtes capable d’accepter les fluctuations inhérentes aux placements, vous pouvez envisager de placer votre argent sur le marché. Bien sûr, le marché n’est pas votre seule option. Vous pourriez également explorer des options plus sûres, comme un certificat de placement garanti, même s’il peut être difficile d’en trouver un qui offre un taux d’intérêt plus élevé que celui de votre prêt hypothécaire.

Au cours de la dernière décennie, l’indice composé S&P/TSX a enregistré un rendement annuel moyen de 8,12 % au 8 octobre⁴, tandis que l’indice S&P 500 a produit un rendement annuel d’environ 13 % au cours de la même période⁵ (il s’agit de rendements encore plus élevés si l’on tient compte des dividendes). Même avec les taux hypothécaires plus élevés d’aujourd’hui, ces rendements signifieraient que vous pourriez en sortir gagnant. Mais bien sûr, les rendements passés ne garantissent rien, et il est impossible de savoir comment les marchés évolueront d’une année à l’autre. « Un investisseur à l’aise avec les fluctuations qui investit à long terme peut pencher vers les placements, car les rendements attendus au fil du temps devraient être plus élevés », précise M. Gray.

Bien sûr, de nombreuses personnes ont une opinion différente, en particulier celles qui s’inquiètent lorsqu’il y a une forte baisse, comme en 2022, lorsque le marché canadien a reculé de 9,5 % et que l’indice S&P 500 a reculé de 24 %. Si cela vous ressemble, vous pourriez opter pour la certitude et rembourser vos dettes. « La capacité à prendre des risques est un facteur important », dit-il.

Quelle est votre tranche d’imposition?
La décision de rembourser votre prêt hypothécaire ou d’investir ne se résume pas simplement à votre liquidité et à votre tolérance au risque; le calcul peut être plus compliqué. Il pourrait également être judicieux de tenir compte de l’impôt, qui peut dépendre du type de compte (REER, CELI, compte non enregistré, etc.) dans lequel les placements sont effectués et du type de revenu (gains en capital, intérêts, dividendes, etc.) qu'ils génèrent.

Vous remboursez votre prêt hypothécaire avec vos revenus après impôt, c’est-à-dire l’argent qui reste sur votre compte bancaire après que l’Agence du revenu du Canada a prélevé sa part. Selon le compte que vous utilisez et la tranche d’imposition dans laquelle vous vous situez, vous devrez peut-être gagner deux fois plus que ce dont vous avez besoin pour rembourser votre prêt hypothécaire afin que le placement en vaille la peine.

C’est un obstacle plus difficile à surmonter sur de courtes périodes. « Si l’on parle de 4 à 5 ans, ce n’est pas du tout la même chose que de 15 à 20 ans », ajoute M. Gray.

Toutefois, les cotisations à un compte d’épargne libre d’impôt (CELI) sont versées à partir de revenus après impôt, ce qui permet une comparaison plus équitable. Dans le cas d’un régime enregistré d’épargne-retraite (REER), toutefois, votre remboursement d’impôt peut servir à rembourser des dettes.

« Si j’ai 20 000 $ et que je les investis dans mon REER, je pourrais obtenir un remboursement d’impôt de 10 000 $ et utiliser ce remboursement pour rembourser mon prêt hypothécaire, explique-t-il. De cette façon, je profite du meilleur des deux mondes. »

Qu’est-ce que j’essaie d’accomplir?
Les chiffres sont importants, mais ils ne sont pas tout. Que vous souhaitiez rembourser votre prêt hypothécaire plus rapidement ou que vous hésitiez à investir toutes vos économies dans votre mise de fonds, vous devez également tenir compte de votre perception de l’endettement et de son incidence potentielle sur vos projets à long terme.

« Commencez par déterminer ce que vous essayez d’accomplir, dit M. Gray. Que voulez-vous que votre argent fasse pour vous? Qu’est-ce qui compte le plus pour vous? »

Certaines personnes se sentiront tout simplement mieux si elles savent que leur prêt hypothécaire est remboursé. D’autres sont à l’aise de s’endetter si cela signifie épargner davantage pour l’avenir. Cependant, si vous choisissez de vous concentrer d’abord sur votre prêt hypothécaire et que vous êtes en mesure de le rembourser, envisagez d’investir une partie de l’argent ainsi libéré.

« Dès que votre prêt hypothécaire sera chose du passé, vous pourriez envisager de cotiser le même montant à vos placements, ajoute M. Gray. Vous faisiez déjà ce versement de toute façon. »

Il souligne également que l’accession à la propriété elle-même est une forme de placement. « Lorsque vous considérez votre hypothèque et votre maison ensemble, vous disposez d’un actif croissant qui augmente davantage à mesure que vous remboursez votre hypothèque, explique-t-il. Une plus grande partie du capital de votre propriété vous revient et une plus petite partie revient au prêteur. »

En fin de compte, il n’y a pas de mauvaise réponse. Ces deux scénarios pourraient accroître votre valeur nette et, espérons-le, mettre plus d’argent dans vos poches un jour.

« Nous sommes souvent obsédés par l’idée que l’on doit investir ou rembourser son prêt hypothécaire, car c’est ce que nos parents nous ont inculqué, dit M. Gray. Mais peut-être que vous êtes à l’aise avec l’idée d’avoir un prêt hypothécaire, parce que vous voulez faire autre chose avec votre argent. Vous devez comprendre votre propre situation. »

Sources
1. S&P Global, indice composé S&P/TSX, 2025
2. Société canadienne d’hypothèques et de logement, « Valeur moyenne des nouveaux prêts hypothécaires, Canada, provinces et RMR », octobre 2025
3. Calculs provenant de la calculatrice hypothécaire de RBC
4. S&P Global, « indice composé S&P/TSX », 2025
5. S&P Global, « S&P 500 », 2025